ご相談やご依頼に関するよくあるご質問
Q相談は無料ですか？
A個別具体的な案件に関するご相談については原則として有料とさせていただいております。ただし、ご依頼を前提とするご相談など無料で対応できる場合もあります。料金が発生する場合には、最初のお問い合わせの際にご案内いたします。
Q初回相談の内容について教えてください。
Aお客様のお話をしっかりと伺ったうえで、制度の概要や必要になると思われる手続きなど、農地転用等に関する一般的なご質問にお答えします。ただし、調査をしなければ回答できないこともございますのでご了承ください。
Q福島県外にある農地についての相談は可能ですか？
A農地に関する手続きはローカルルールが多く、遠方だと役所に足を運ぶことができないため、原則として対応していません。ただし、事情によっては、相談業務として有料で対応できる場合もありますので、ご相談ください。
Q相談の際にはどんな資料を準備すればいいのでしょうか？
A少なくとも転用候補地の地番は把握しておくようお願いします。土地の登記事項証明書や名寄帳などをご準備いただけると相談はスムーズになります。事業の概要が分かる資料があればなお良いでしょう。事前にご準備いただくものをご案内することもあります。
Q相談は依頼を前提とするものなのでしょうか？
A違います。依頼をするかどうかは、相談後または見積額の提示後にご判断ください。ただし、相見積もりを前提とするご相談についてはご遠慮ください。
Q事前調査の内容と料金について教えてください。
A現地確認、公簿上の調査、法令の調査、農業委員会への照会を行い、農地転用許可の可能性や他に必要となる手続きを検討します。また、これをもとに見積額を算定します。事前調査の料金は、20,000円～になります。
Q料金の支払い方法について教えてください。
A報酬額が10万円以上の業務については、原則として着手金の入金をお願いしています。残金と諸経費（証明書類取得手数料など）は、申請書類の提出後に請求させていただきます。指定の金融機関口座へのお振込み、現金、クレジットカードでお支払いください。
Q行政書士ができないことは何ですか？
A土地の測量・分筆、転用後の地目の変更登記は、土地家屋調査士の業務となっており、所有権移転登記は司法書士の業務です。行政書士が行うことができません。ご希望があれば、専門家をご紹介します。また、建築図面については、お客様にご提供いただいています。
Ｑ図面の作成をお願いすることは可能でしょうか？
Ａ建築物の建築を伴わない駐車場や資材置き場の図面については作成することが可能です。また、平面図については、CADのデータをいただくことで、申請で求められる形に加工することは可能です。
Ｑサービス料金はどのように見積もっているのですか？
Ａ基本的には、工数×時間単価で算出していますが、行政書士会が公表している報酬額統計調査の結果についても考慮しています。農地関係の業務は定型化するのが難しい性質のものですので、案件ごとに料金に幅があることをご理解ください。また、当事務所では、調査に関する料金と手続きに関する料金とは明確に区別して見積もりをしています。
Ｑ農地や土地関係以外の業務は取り扱っていますか？
Ａ関連する業務（相続手続など）を中心に、対応できる業務もありますので、どうぞご相談ください。建設業許可をはじめとする許認可申請のご相談も歓迎します。
農地転用、農地の売買などに関するよくあるご質問
Q農地を売買するときにも許可が必要になりますか？
A農地を売買したり、貸し借りしたりする際には、市町村の農業委員会の許可が必要になります。この手続きを、農地法3条許可申請といいます。農地法では、原則として、農地を所有できる者を農業者に限定しています。
Q農業法人とはどのような法人のことを指すのでしょうか？
A農業法人とは法律に規定のある呼び方ではなく、農業経営をする法人全般を指す通称です。法人として農業経営を行う方法としては、農地を所有して行う場合と、農地を借りて行う場合があります。農地を所有するためには法令で求められる要件を充たさなけばならず、これらを満たした法人のことを「農地所有適格法人」といいます。
Q農地転用は土地の地目を変更する手続きのことなのでしょうか？
A違います。農地転用は、農地に住宅を建てたり、農地を駐車場として利用したりするなどの具体的な事業（転用事業）を実施することが大前提です。そして、事業計画は、遅滞なく、計画通りに確実に行われなければなりません。事業が完了すれば地目の変更が必要になりますが、これはあくまでも転用事業完了の結果であり、農地転用が地目の変更を目的とするものだということではありません。
Q農地転用の際に確定測量は必要ですか？
A農地を転用し建物を建てる場合、隣地や道路との境界線を確定しておかなければ、後でトラブルになりかねません。境界がはっきりしていて、当事者間でしっかり確認ができている場合を除き、必要であると考えます。
Q土地の分筆が必要なのはどのようなケースでしょうか。また、費用はどのくらいかかるのでしょうか？
A例えば、農地を転用して住宅を建てる場合、その敷地面積は一般住宅だと500㎡、農家住宅だと1000㎡くらいまでが「適正な面積」とされています。そのため、これを超える面積の農地を転用しようとする場合には、農地転用の手続きに先立って、確定測量と分筆が必要となります。費用については地域や面積にもよりますが、30万円～程度になることが多いです。
Q農振農用地からの除外について教えてください。
A通称「青地」と呼ばれている農用地区域内農地は、市町村が農業の振興のために指定している農地です。「青地」を転用する場合には、農地転用に先立って、農用地の指定からの除外を申出なければなりません。この申出は、年に2，3回しか受付期日がなく、市町村と都道府県との協議に時間がかかるため、手続きにかなりの期間（6か月程度）を要します。
Q 農地転用に伴って発生する他の手続きについて教えてください。
A確定測量、農振除外の他に、土地改良区からの除外手続きが挙げられます。また、主として申請地が市街化調整区域にある場合には、都市計画法の許可が必要になります。さらに、道路後退に関する手続き、道路や水路を使用するための占用許可、工事の承認申請が発生することもあります。
Q都市計画法43条「建築許可」とは何ですか？
A市街化調整区域内であっても、土地の区画・形・質の変更なしで住宅などが建築できる場合があります。地目が宅地で、土地の造成も不要な場合が想定されます。この場合、開発許可ではなく、「建築許可」の申請をすることになります。建築基準法上の「建築確認」とは異なりますのでご注意ください。
Q都市計画法と農地転用の関係について教えてください。
A 都市計画法の規定によって、市街化区域に指定されている区域については、農地転用は許可制ではなく、届出制となっています。一方、市街化調整区域では、法令で認められている例外のものを除き、建築物の建築を目的とする開発行為が禁止されています。この区域において農地転用の許可を得るためには、事前にしっかりと調査することが重要です。
