福島県の行政書士、佐藤勇太です。
皆様は、農地の売買や贈与についてこんなお困りごとはありませんか。
- 農地を売買するときに必要な手続きが分からない
- 農地を相続したけれど、使わないので誰かに譲りたい
- 法人として農地を所有して農業を営みたい
- 農地を生前贈与すると税金の特例が受けられると聞いたけど……
農地の権利を取得できるのは農業者のみ
ご存じのことかも知れませんが、農地法による規制により、農地を所有したり、借りたりすることができるのは、原則として農業者に限られています。なぜならば、農地法の目的は、優良な農地を保全し、安定した食料供給を行うことにあるからです。
農地法は、農地の売買や貸し借りを行う際に一定の規制を加えることで、農地が資産保有目的、投機目的などの対象として農業者以外の者によって取得されないようにしています。そして、農地が生産性の高い農業経営者に効率的に利用されることを促し、農業生産力の維持、拡大を図っています。
そのため、相続による権利の移転を別として、農地の権利を移転（売買や贈与、貸借など）しようとする当事者は、農地法3条の規定に基づき、市町村の農業委員会の許可を受けなければなりません。許可なしで行われた権利の移転は無効です。従って、所有権の移転登記もできないことになります。
農地法3条許可を受けることができる場合とは
それでは、農地の権利移転はどのような場合に許可されるのでしょうか。ここでは、許可の要件について簡単に確認しておきます。農地法3条申請においては、申請書や営農計画書などの書面で、以下の要件に該当することを農業委員会に対して示すことになります。
- 農業経営に必要な農作業に常時従事する（年間150日以上）と認められること
- 農業の内容などが地域との調和に支障を生ずるおそれがないこと
- 申請により農地を取得した後、すべての農地を耕作すること
- 転貸目的ではないこと
- 農地の効率的な利用ができること
- 法人の場合、農地所有適格法人の要件に該当すること
※ 農地法の改正により「作業に常時従事しない（年間150日未満の）個人」、「農地所有適格法人以外の法人」についても農地を借りることができるようになっています。ただし、所有権の取得はできません。
法人が農業に参入することができる場合とは
ところで、現在の法令の下で、法人が農業に参入するためには、どのような要件をクリアする必要があるのでしょうか。ここで一度、整理しておきたいと思います。
- 基本的な要件は個人の場合と同じ
- 農地の所有権は、農地所有適確法人の要件を満たす必要あり
- 賃借であれば一般法人（農地所有適確法人以外の法人）でも可能だが、解除条件付で借りる場合に限られる
農地所有適確法人の要件
| 法人形態 | 株式会社（すべての株式について譲渡制限が付されている会社に限る）、農事組合法人、持分会社であること |
|---|---|
| 事業内容 | 主たる事業が農業（農作物の加工・販売等の関連事業を含む）であること |
| 議決権 | 農業関係者が総議決権の過半を占めていること |
| 役員 | ①役員の過半が農業に常時従事する構成員であること
②役員またはは重要な使用人が1人以上農作業に従事していること |
農地所有適確法人は認可が必要な法人ではなく、その適確性は農地を取得しようとする際の農地法3条等の申請で審査されることになります。また、要件を満たさなくなれば、自動的に農地所有適確法人としての資格を失うことになります。
一般法人が農地を借りるための要件
農地所有適確法人以外の法人であっても、次の要件に該当することによって、農地を借り受け、農業経営に参画することが可能となります。
- 貸借契約に解除条件が付されていること
解除条件の内容 ➡ 農地を適切に利用しない場合に契約を解除すること
- 地域における適切な役割分担のもとに農業を行うこと
役割分担の内容 ➡ 集落での話し合い、農道や水路の維持活動への参加など
- 業務執行役員又は重要な使用人が1人以上農業に常時従事すること
農業の内容 ➡ 農作業に限らず、経営や企画に関するものであっても可
農地の売買や貸し借りのこと、当事務所に相談してみませんか
さて、農地の売買や貸し借りの際には、農地法に基づく許可申請の手続きを行わなければなりませんが、その前に確認しなければならない問題があります。それは、農地を第三者に譲り渡すことによって、ご自身に不利なことが起きないかどうかという問題です。
具体的にいえば、自ら所有する農地を処分することによって、農業者年金の一部が支給停止になったり、相続税・贈与税の納税猶予制度が打ち切りになったりすることがあります。これらの点については、売買契約などの前に確認しておくことが大切です。
このように、農地の権利を移転するためには、様々な事項について配慮が必要であり、当事者のみでのやりとりでは難しい場合も多いかと思います。契約書の内容についても精査が必要なこともあるでしょう。また、役所に提出する書類の作成も、慣れていなければ大変です。
当事務所では、農地を売買したい、貸し借りしたい方のために、農地法3条の許可申請手続き代行などの法務サービスを提供しています。農地の権利の移転や設定について、お困りのことがある方は、どうぞご相談ください。
また、農業の法人化に関するご相談もお受けしております。どのような法人形態が良いのかなど、悩みごとがある方は、一度当事務所にご相談ください。
サービスの内容と料金
農地の権利移転に関して当事務所が提供しているサービスと料金（目安）は以下のとおりです。なお、正確な金額については、初回のご相談の際またはその後に、お見積書を作成して確認いただきますのでご安心ください。
| サービス | 料金（税込） |
|---|---|
| 農地法3条許可申請手続き | 50,000円～ |
| 農地売買等の契約書作成 | 30,000円～ |
| 営農計画書の作成 | 50,000円～ |
| 農業法人設立支援（コンサルティング及び定款作成） | 10,000円～ |
いずれのサービスについても、初回のご相談については、30分無料で対応させていただいています。まずはお電話、メールにてご連絡ください。
サービス提供エリア
福島市、郡山市、伊達市、二本松市、本宮市、田村市、須賀川市、白河市を中心に、福島県内全域の農地について対応いたします。
福島市、郡山市、伊達市、二本松市、本宮市、須賀川市、田村市、国見町、桑折町、川俣町、大玉村、鏡石町、三春町の農地については、一部の地域を除き、交通費無料で対応させていただきます。
よくあるご質問
以下では、当事務所に寄せられたことのある相談内容をご紹介します。
Ａ 相続・遺産分割・遺贈によって農地の権利を取得した場合には、農地法3条の許可は必要ありませんが、農地法第3条の3第1項の規定に基づいて、市町村の農業委員会に届出をする必要があります。
届出の際には、届出書に登記完了証などの権利を取得したことが分かる書類を添付して、提出することになります。
Ａ 相続税の納税猶予制度とは、農地を相続した相続人が農業を継続する場合、農地の価格のうち農業投資価格を超える部分に対応する相続税について納税が猶予される制度です。この制度を受けるためには、農業委員会が発行する適格者証明書を添付し、税務署に申告しなければなりません。
農業委員会に対して、適格者証明書の発行を請求するための手続きは行政書士の業務となります。どうぞ当事務所にご相談ください。
一方、贈与税の納税猶予制度とは、農業経営者が、生前に相続人の1人に農地を一括贈与した場合、その贈与者または受贈者の死亡等のときまで納税を猶予する制度です。なお、農地を贈与する際は、農業委員会から農地法第3条の許可を受ける必要があります。
Ａ 一般的には、農事組合法人（2号法人）と株式会社が考えられます。株式会社についていえば、農地を所有できるのは、株式の譲渡に制限がある会社（非公開会社）に限られます。
農事組合法人は農業協同組合法を根拠とした法人であり、その目的は農業生産についての協業を図ることにより、組合員共同の利益を増進することにあります。比較的簡単に、低いコストで設立できるというメリットはありますが、事業内容が農業に関連する事業に限定されるなど制限が多くなっています。
一方、株式会社は営利を目的とする法人であり、農事組合法人よりも経営の自由度は高くなっています。そのため、農業以外の事業も行う場合には、株式会社の形態が適していると考えられます。
