高齢になり思うように身体が動かなくなったことから、自宅を売却し、息子夫婦と同居することにしました。自宅は、亡くなった夫から相続したもので、私たち夫婦はそこを拠点として農業を営んでいました。
売却のために、不動産業者に相談に行ったところ、私の自宅は用途変更の手続きをしなければ売却できないと言われましたが、どういうことなのかよく分かりません。
どうしてこのままだと家を処分できないのでしょうか。また、どのような手続きをすれば売却できるようになるのでしょうか。
お住まいの住宅は市街化調整区域にありますので、いわゆる「農家住宅」として、開発許可の手続きをとらずに建築された可能性が高いです。農家であることを条件として、特別な許可を必要とせずに建築ができたことは覚えていらっしゃいますでしょうか。
そのため、この住宅を農家以外の方に貸したり、売却したりする場合には、「農家住宅」から一般住宅へと用途（使い方）を変更しなければなりません。この用途変更は都市計画法という法律による役所の許可が必要になります。
開発許可が不要な農家住宅について解説
それでは、まず今のご自宅がどういう性質の建築物なのか、どういったいきさつで建築されたのか、私が想像できることをお話しします。
そもそも市街化調整区域では、建築物の建築を目的とした土地の区画形質の変更（これを「開発行為」といいます。）を行うことが禁止されています。都市計画法によって、市街化を抑制する区域と定められているからです。原則として建物を建てられないとお考えください。
しかし、開発行為を禁止している都市計画法第29条の例外として次のような規定があります。これに該当する開発行為については、許可が不要となっています。
市街化調整区域、区域区分が定められていない都市計画区域又は準都市計画区域内において行う開発行為で、農業、林業若しくは漁業の用に供する政令で定める建築物又はこれらの業務を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で行うもの（都市計画法第29条第1項第2号）
農林漁業を営む者とは、雇われている方、兼業の方を含みますが、臨時的に従事する方は含まれません。また、その地域で農業などを生業としている必要があり、これは世帯のうちの誰かが従事していればよいとされています。
ご相談者様はご夫婦で農業を営んでいたということですから、当然、農林漁業を営む者にあたります。そのため、農業を営むという条件付きで、住宅を建てる際の開発許可が不要であったわけです。このケースでの住宅を一般に「農家住宅」と呼びます。
ところで、高齢になったなどのやむを得ない理由で農業を廃業した場合、この農家住宅の条件を満たすことができなくなります。しかし、だからといって引き続きそこに住めなくなるのは不都合です。その代わりに、「住み続けるのはいいですが適切な手続き（許可）をとってください」という決まりになっているのです。
農家住宅から一般住宅への用途変更手続きについて解説
さて、農家住宅を農業者以外の方が住めるようにするためには、どのような手続きが必要なのでしょうか。ここからは、都市計画法に基づく許可申請手続きについてご説明していきます。
農家住宅から一般住宅に用途を変更するための許可は、開発行為を伴う場合と開発行為を伴わない場合に分けて考えることができます。そして、ご相談者様のケースですと後者ではないかと思います。この許可申請は、都市計画法第43条第1項に基づくもので、許可の基準は次のように定められています。
当該建築物又は第一種特定工作物の周辺における市街化を促進するおそれがないと認められ、かつ、市街化区域内において建築し、又は建設することが困難又は著しく不適当と認められる建築物又は第一種特定工作物で、都道府県知事があらかじめ開発審査会の議を経たもの（都市計画法施行令第36条第1項第3号ホ）
福島県の開発審査会審査基準によれば、次の要件に該当する住宅であれば、農家住宅から一般住宅への用途変更が認められることとされています。
- 用途変更の対象となる建築物は、適法に建築され、かつ、現在まで継続して適法に使用されたものであること
- 世帯内の農林漁業従事者の死亡等、農林漁業を廃業するにやむを得ない理由があること
- 用途変更後の建築物は専用住宅の用に供するものであること
- 建て替えまたは増改築を伴う場合の建築物の延床面積は、下表の規模以内であること
| 変更前 | ２８０㎡以内 | ２８０㎡超 |
|---|---|---|
| 変更後 | ２８０㎡以内 | 変更前と同程度 |
※ 延床面積280㎡以内の住宅の場合、車庫については45㎡を基準とし、主たる建築物とのバランスにより判断されます。また、その他の付属建築物については1つの用途につき30㎡以内と定められています。
なお、この許可申請を行うにあたっては、許可申請書の他に以下の書面・図面が必要とされています。
- 廃業などをするにあたっての「やむを得ないことの理由書」
- 許可権者が必要と認める書類
※ 土地の登記事項証明書や専用住宅以外の用途に使わない旨の誓約書などの提出が必要になると想定されます。 - 付近見取図（方位、敷地の位置及び周辺の公共施設を明示）
- 敷地現況図（敷地の境界、建築物の位置並びに排水施設の位置、種類、水の流れの方向、吐水の位置及び放流先の名称を明示）
なかなか難しい市街化調整区域の不動産の活用
都市計画法によって、市街化調整区域に区域区分されている土地には、その利用について強い規制がかけられています。この相談事例のように、単純な用途変更のみであっても許可が必要な場合があります。そのため、この区域の土地を活用したり、建物を処分したりしようと考えても、なかなか難しいのが実情です。
また、都市計画法に基づく手続きにおいては、許可の権限を持つ自治体が独自の条例や審査基準を定めているため、地域によって異なるルールが存在しています。市街化調整区域における土地建物の利用規制や活用方法を調査する際には、この点にも注意しておかなければなりません。
