福島県の行政書士、佐藤勇太です。
市街化調整区域の農地に分家住宅を建てたいとお考えの皆様におかれましては、次のようなお困りごとをお持ちではないでしょうか。
- 分家住宅と認められるための要件が分からない。
- どのような手続きが必要になるかが分からない。
- 農地転用などの手続きを誰に依頼するか迷っている。
- 行政書士に依頼すると費用がどれくらいかかるか不安だ。
分家住宅とは何を指すのか、簡単に解説
都市計画法によって市街化調整区域に指定されている地域においては、原則として建物（一般住宅）を建てることができません。なぜなら、都市計画法の目的は、都市部における無秩序な市街化を防止することであり、市街化区域と市街化調整区域との間に「線引き」をする理由は、建物（一般住宅）の建築を市街化区域に集中させることだからです。
福島県においては、福島市、郡山市をはじめとする10の市・町で、昭和45年10月15日に都市計画法に基づく「線引き」が行われました。
その瞬間から、市街化調整区域の土地（農地）には住宅が建てられなくなったわけですが、「線引き」以前からその土地で農業を営んでいた方に対しては、ある種の既得権益（悪い意味ではありません）として例外が認められています。それが「分家住宅」と呼ばれるものです。
※ 分家住宅の要件については、市街化調整区域に分家住宅を建てるための手続きを行政書士が解説 にて詳細に解説しています。
分家住宅建築のための農地転用手続きの難しさ
市街化調整区域の農地に分家住宅を建築するためには、農地転用の許可に併せて都市計画法上の許可を受けなければなりません。都市計画法上の許可の要件は、農地転用の許可要件よりも厳しくなっています。
収集しなければならない書類も、やらなければならない作業も盛りだくさんです。そもそも建物を建てられない場所に住宅を建てるわけですので、当然だといえるでしょう。
役所に相談するとしても、1つの窓口で済むわけではありません。どの窓口に問い合わせたらよいのか途方に暮れてしまうこともあろうかと思います。例えば、農地転用と開発許可は同時に申請しなければなりませんが、その提出先はまったく違います。また、他の許可申請も必要となるケースも多いため、様々な部署に足を運ぶ必要が生じます。
この記事をお読みいただいている方は、住宅を建てたいとお考えの方（施主様）だけではないことかと思います。ハウスメーカーの方もいらっしゃるでしょうし、土地家屋調査士の先生もいらっしゃるでしょう。不動産業者の方もいらっしゃるかもしれません。
皆様におかれましては、農地転用などの手続きを行政書士に依頼することもあるかと考えます。継続的に仕事を依頼している行政書士がいるのであれば問題はないのかもしれませんが、新たに探すとなれば、誰に依頼すればよいのか判断が難しいものだろうと推測します。
分家住宅建築のための農地転用、当事務所に相談してみませんか
市街化調整区域内で分家住宅を建築するためには、戸籍謄本を取って親族関係を証明するなどの特殊な手続きが必要となります。線引きの時にそこに住んでいたことなど、50年以上昔の事実を証明するのはなかなか難しいものです。
当事務所では、福島県内の農地転用やその関連する手続きのサポート業務を承っております。ご依頼いただきますと、申請書類の作成や添付書類の収集という面倒で時間のかかる業務を省くことができ、それぞれの本業に集中することが可能になります。
また、当事務所は、農地転用やなどの不動産関連の業務を主たる業務とする行政書士事務所です。様々な事例を経験しており、役所の窓口とのやりとりにも慣れています。相続手続きを依頼されることもあるため、戸籍や登記簿の読み方にも精通しています。
福島市・郡山市など福島県内で分家住宅を建築しようとお考えの方は、一度当事務所にご相談ください。お電話またはメールでのお問い合わせをお待ちしています。
分家住宅建築のための農地転用、当事務所に相談してみませんか
ここまで解説してきたように、市街化調整区域内で分家住宅を建築するためには、戸籍謄本を取って親族関係を証明するなどの特殊な手続きが必要となります。線引きの時にそこに住んでいたことなど、50年以上昔の事実を証明するのはなかなか難しいものです。
当事務所は、農地転用や開発許可、建築許可などの不動産関連の業務を主たる業務とする行政書士事務所です。様々な事例を経験しており、役所の窓口とのやりとりにも慣れています。粘り強さという最大の強みを活かし、ご依頼の案件に取り組ませていただきます。
福島市・郡山市など福島県内で分家住宅を建築しようとお考えの方は、一度当事務所にご相談ください。お電話またはメールでのお問い合わせをお待ちしています。
分家住宅建築のための農地転用手続き代行サービス
当事務所では、農地を転用して分家住宅を建築しようとする方々のため、そのお手続きの代行を承っております。サービスの内容、料金、対応エリアは以下のとおりです。
サービスの内容・業務の流れ
まずは当事務所が提供するサービスの内容を、業務の流れに沿ってご案内します。
| ステップ | 内 容 |
|---|---|
| Step１ お問い合わせ | お電話またはメールでお問い合わせください。些細なことでも結構です。 |
| Step２ 相 談 | 直接またはZoomミーティングでの面談となります。一般的なご質問については無料で対応します（30分以内）。 |
| Step３ 事前調査 | ヒアリングした内容をもとに、公簿上の調査、現地調査、農業委員会への照会をいたします。 調査料として、30,000円程度お支払いいただく場合があります。 |
| Step４ お見積もり・契約 | 調査の結果、許可を受けられる見込みがある場合には、正確なお見積もりをいたします。 お見積もり金額に納得いただけましたら、正式に契約書を取り交わさせていただきます。 |
| Step５ 役所との折衝 | 担当者と協議をしながら手続きを進めていきます。 分家住宅建築の場合は、複数の窓口との協議になります。 |
| Step６ 必要書類の収集 | 代理取得可能なものは、すべて当事務所で準備します。 ※建築図面については、お客様にご提供をお願いしています。 |
| Step７ 申請書類の作成・提出 | 申請書を作成し、役所に提出します。 補正が求められた場合には、速やかに対応します。 |
| Step８ 許可証の受領 | 料金等の精算と引換えに許可証を納品します。 お支払いは、現金及び銀行口座への振込みまたはクレジットカード決済とさせていただきます。 |
サービス料金
以下では、よくあるケースに応じて必要となる業務内容と、その目安の料金をご案内いたします。より正確な金額につきましては、初回ご相談の際またはその後に、お見積書を作成して確認いただきますのでご安心ください。
| ケース | サービス | 料金（税込） |
|---|---|---|
| 申請地が農地の場合 | 農地法5条申請 （農地転用許可申請） |
110,000円～ |
| 開発行為がない場合 （農地転用が不要な場合） |
都市計画法43条申請 （建築許可申請） |
200,000円～ |
| 開発行為がある場合に加算 | 都市計画法29条申請 （開発許可申請） |
案件に応じてお見積もり |
| 農用地区域内農地（農振農用地）の場合に加算 | 農用地区域除外申出 （農振除外） |
160,000円～ |
| 土地改良区の受益地となっている場合に加算 | 土地改良区除外 | 40,000円～（別途清算金あり） |
※交通費については、申請農地が当事務所から40ｋｍ以内の場合には原則無料で対応いたします。40ｋｍを超える場合には、1ｋｍあたり30円を目安に請求させていただきます。日当はいただきません。
※その他にかかる費用としては、登記事項証明書、各種地図などの証明書類取得料（実費）があります。
サービス提供エリア
福島市、郡山市、伊達市、二本松市、本宮市、田村市、須賀川市、白河市を中心に、福島県内全域の農地について対応いたします。
福島市、郡山市、伊達市、二本松市、本宮市、須賀川市、田村市、国見町、桑折町、川俣町、大玉村、鏡石町、三春町の農地については、一部の地域を除き、交通費無料で対応させていただきます。
よくあるご質問
現在、福島県において市街化調整区域が設定されているのは以下の市・町になります。
福島市・伊達市・郡山市・須賀川市・会津若松市・いわき市・国見町・桑折町・鏡石町・会津美里町
非線引き都市計画区域で一戸建て住宅を建てる際には、開発許可や建築許可は不要になるケースが多いです。ただし、その土地が農地である場合には農地転用の許可申請が必要になります。
行政書士から分家住宅の建築をご予定の事業者様へ
住宅の建築をお考えの方にとって、農地転用などの手続きは事業に付帯する手続きに過ぎません。しかしながら、この入口となる手続きが滞ってしまいますと、建築の事業が予定どおりに進まなくなってしまいます。当事務所では、お客様が確実かつ迅速に事業をスタートできるようサポートさせていただきます。
分家住宅の建築のための農地転用は、役所の窓口との折衝が多い手続きです。お客様と行政をつなぐ行政手続きの専門家として、潤滑油のような役割を果たしていきたいと考えております。
