農地転用手続きにはどのくらいの費用がかかるのか、行政書士が解説

農地転用の手続きを行政書士に依頼しようと考えたとき、どれくらいの費用がかかるのかを気にされない方はいないでしょう。そして、同じサービスが提供されて、同じ成果が出るのであれば、依頼者にとっては、安いことに越したことがありません。

問題は、どの行政書士に依頼しても同じような質のサービスが提供され、同じ成果が出るのかということです。残念ながら、現実はそうなってはいません。また、金額に比例してサービスの質も向上するのかというと、これもそうとは限らないのです。

では、どうやって依頼する行政書士を選べばいいのでしょうか。この記事では、農地転用手続きにおける費用（行政書士報酬）の「相場」について解説しながら、行政書士の選定方法についての、私なりの見解を示したいと考えています。

農地転用手続きにおける行政書士費用の「相場」とは

通常、行政書士が報酬額を設定する際には、ほとんどの場合、同じ業務をしている同業者の設定金額を気にするはずです。周囲とかけ離れた設定をしてしまうと、依頼を受けることができないからです。高すぎても安すぎても不安になるのが依頼者の心情だと思います。

また、日本行政書士連合会では、5年に1回、全国的な報酬額の統計調査を行い、その結果をホームページ等で公表しています。これを参考にする行政書士も多いことでしょう。こうして、行政書士同士がお互いに報酬額を参考にしあう中で、「相場」というものが形成されます。

そもそも、行政書士の報酬額は、それぞれの行政書士が自由に設定し、事務所の見やすい場所に掲示することとされています。近年では、ホームページを持つ方も多いので、そこで公開している場合も多いでしょう。

「農地転用　行政書士　○○県」などのキーワードで検索をすれば、その地域で農地転用を業務とする行政書士事務所がいくつかヒットするはずです。４～５の事務所の報酬額を調べてみれば、「相場」がどれくらいなのかは、比較的容易に把握できるのではないかと思われます。

独断と偏見が多少なりとも入ってしまうのですが、農地転用手続きの「相場」をあえてあげるとすれば、次のようになるのではないでしょうか。

また、添付書類として提出しなければならない登記事項証明書などの取得手数料や添付書類を作成する際の調査において必要な登記情報の取得、住宅地図の使用料などがトータルで5,000円程度かかります。

案件ごとに大きく変わる農地転用業務の難易度と必要時間

ひと口に農地転用手続きといっても、届出で済む場合（市街化区域内の農地転用）と許可申請が必要な場合があり、同じ許可申請であっても、その農地の立地によって、業務の難易度や業務遂行にかかる時間が異なります。

1つ具体例を挙げれば、第3種農地以外の農地を転用する際には、「土地選定理由書」という書類を作成しなければなりません。この書類を作成するためには、周辺の土地の状況を把握し、登記情報を調べ、論理的な説明をすることが必要です。

また、依頼者に図面を提供していただく場合と行政書士が作成する場合とでは、当然、必要な時間が異なります。もちろん、行政書士が図面を作成するスキルを身につけるにも、時間と費用がかかっています。

さらに言えば、農地転用の申請農地の筆数や申請者の数が多ければ、それに応じて手間がかかります。このような理由から、「相場」についてもある程度の幅を持たせざるを得ないのが実情です。

農地転用の相談料・調査料の取扱いについて

ところで、行政書士が農地転用の業務を受任するにあたっては、事前に依頼者からしっかりとお話を伺い、これをもとに現地を確認したり、役所に問い合わせたりするなどの調査を行うのが一般的です。

まったく許可の見込みがないことに時間と費用をかけるのは、依頼者・行政書士・役所の3者すべてにデメリットでしかないからです。許可の可能性が高いと判断してから、正式に委任契約を取り交わし、業務に着手するケースがほとんどです。

例えば、当事務所の場合は、登記情報と現地調査から申請農地の農地区分を推定し、転用の可否を検討します。その上で法令の調査も行い、農地転用以外の手続きが発生しそうかを調べます。そして、役所の窓口に直接出向き、役所の担当者と協議を行います。

依頼者にはなかなか見えにくいのですが、行政書士の専門性が最も活かされるのは、実はこの場面なのです。「申請農地がどの農地区分に該当するか」、「他に必要な手続きがないか」を役所に聞くのではなく、自分で調べられるのが専門性の高い行政書士だといえるでしょう。

私は、役所の言うとおりに書類を作成するのだけではなく、担当者が言うことが法令に根拠があることなのか、しっかりと確認して業務にあたることにしています。これは、依頼者の最善の利益を実現するために必要なことなのです。

この相談と調査にかかわる費用が、「農地転用手続き本体の報酬額に含まれるのか」、「別途必要なのか」は事務所ごとに違います。事前に確認をしておくとよいと思います。別途受領したうえで、正式な依頼があれば報酬額に充当する事務所もあります。

費用の見積もりで分かる行政書士の専門性

さて、「事前調査を自分でやれるかどうか」言い換えれば、「役所に聞くだけで終わっていないか」が、農地転用についての専門性がある行政書士かどうかを見分けるポイントとなることはお伝えしました。

その他に考えられるポイントの1つとして、「見積額の根拠をきちんと説明できるか」もあげられるのではないかと考えます。なぜなら、単純に「相場」どおりに報酬額を設定している場合、それは、農地転用の業務をほとんどやったことがないというケースも想定されるからです。

本来、根拠ある見積額を提示するためには、業務を細分化し、それぞれの工程にどれくらいの時間がかかるかをある程度正確に把握しておく必要があります。例えば、見積書に「農地法5条許可申請手続き○万円」という記載があったら、その明細を聞いてみるのもよいでしょう。

「どういう作業をどういう順番で行っていくのか」、「1つ1つの作業の内容や難易度」などをきちんと説明ができるのであれば、妥当性がある見積書だと言えるのではないかと思います。そして、きちんとした見積書を出せる行政書士は、農地転用に関する知識と経験があると判断してもよいのではないでしょうか。

ちなみに、当事務所では、地域での「相場」も考慮しながらも、作業工程ごとにどれくらいの時間がかかるのかを見積もり、それに時間単価を乗じて見積書を作成しています。

終わりに、行政書士からひと言

農地転用にかかる費用については、一応の「相場」が形成されています。しかし、案件ごと、行政書士ごとに幅が広いため、個々の案件についての見積額が妥当かどうかは、一概には判断できないのが実情です。

依頼を受ける行政書士としても、最初の問い合わせの段階で、具体的な費用を答えるのは難しいことです。具体的な内容を伺い、調査をしてみなければ、きちんとした見積もりができないからです。

費用が妥当なのかどうか、どの行政書士に依頼したらよいのかお悩みの方は、一度ご相談のうえ、見積もりの依頼をし、その見積もりの内容について質問してみるのもよいのではないでしょうか。