農地転用の手続きで必要な添付書類について行政書士が解説

農地転用の手続き（農地法５条の許可申請）を行うにあたっては、いわゆる「申請書」の他にも、たくさんの書類を収集・作成する必要があります。この書類の多さは、一般の方がご自身で申請することの障壁となっている１つの理由なのではないかと思います。

役所のホームページを閲覧すると、農地転用の申請の際に必要な書類が箇条書きで記載され、入手先や留意すべき点などが列挙されています。しかし、それらの書類の見本が示されていることは少ないため、それがどのような書類なのか、イメージするのは困難です。一度も見たことがない書類を、いったいどのように収集し、作成すればよいのでしょうか。

また、農地転用の申請手続きを行政書士に依頼したとしても、行政書士が積極的に書類の収集を行わず、依頼者にゆだねるといったケースもあり得ます。サービス料金が安すぎる場合には、依頼者の負担が増えることは当然かもしれません。このような場合、果たして皆様は、スムーズに書類を準備できるでしょうか。

さて、農地転用の許可申請（5条申請）において必要とされる書類には、自分で作成しなければならない書類・図面と、外部から取得する必要がある書類に大別することができます。この記事では、後者、すなわち、取得すべき書類について詳細に解説しています。

申請地の登記事項証明書（登記簿謄本）

申請する農地1筆ごとに、土地の登記事項証明書を法務局（登記所）で取得します。オンラインでの請求も可能になっており、この場合は、郵送で受け取る方法と最寄りの法務局で受け取る方法を選択することができます。

土地の所在地によって、法務局には管轄がありますが、他の法務局の管轄であっても、登記事項証明書の取得は可能です。取得にかかる費用は、窓口での交付請求の場合は600円、オンライン申請で郵送での受け取りの場合は500円、オンライン申請で窓口受け取りの場合は480円となっています。

登記事項証明書には、土地の所在、面積（地籍）、所有者名、設定されている権利などが書かれています。申請書に記載した内容と一致しているかどうか確認しましょう。なお、この登記事項証明書ですが、発行から3か月以内のものでなければなりません。登記事項が変わっている可能性をできるだけ排除するための対策であると考えられます。

公図または公図の写し（コピー）

申請地の地番を確認するための書類として、法務局で発行される公図が必要とされます。公図については発行から3か月以内といった期間の限定がない場合が多いです。原本が必要なのか、コピーでも代替可能なのかは市町村に確認してください。

公図は申請地を赤枠で囲い、隣接している土地すべての現況の地目、所有者名などを記入することが求められるのが一般的です。具体的な記入方法については、市町村ごとに違いがありますので、ホームページなどで確認しておくことが必要です。なお、登記事項証明書は誰でも取得することが可能なので、隣接地の登記記録は、これで調べることができます。

なお、公図の取得費用は、窓口申請とオンライン申請+郵送受け取りの場合は450円、オンライン申請＋窓口受け取りの場合は430円となっています。

位置図・案内図

どちらも申請地の場所を示す地図です。農業委員会はこの地図をもとに現地調査をするという位置づけになっています。位置図については、縮尺が1万分の1～5万分の１程度のもので、役所や駅などの公共施設との位置関係が分かるものを準備します。グーグルマップ等でも受け付けてもらえます。

案内図は、位置図よりも詳細な地図になります。住宅地図の写しや市町村で発行されている都市計画図を利用するのが一般的です。縮尺は2,500分の１程度のものが適当です。なお、ゼンリンの住宅地図を申請書類に添付する場合には、「複製許諾証」があるものでなければなりません。

市町村の役所（都市計画課など）で都市計画図の一部（切図）を取得するためには、数百円かかり、複製承諾証つきのゼンリン住宅地図を出力するには、1,000円程度の費用が発生します。

資金に関する証明書類

住宅の建築などの転用目的が達成可能かどうかを役所が検討・確認するための資料として、金融機関の残高証明書、融資証明書、または通帳の写しの添付が求められます。必要な資金がなければ、転用目的が達成できず、単に農地をつぶすだけの結果に終わってしまいます。それを避けるための事前の確認がこれらの資料で行われます。

これらの資料によって、申請書に記載する「資金調達についての計画」の裏づけを行うことになります。残高証明書と融資証明書には、それぞれ有効期間が設定されていますので、役所に確認が必要です。また、通帳の写し（コピー）を提出する場合には、奥書証明が必要なケースがあります。

【奥書証明の一例】
この通帳の写しは、原本に相違ないことを証明します。
令和〇年〇月〇日
住所　〇〇県〇〇市〇〇１－２－３
株式会社〇〇〇〇
代表取締役　〇〇〇〇　　　印
※　上記を通帳のコピーの余白などに記入します。

なお、住宅の建築を目的とする申請の場合、農地転用の許可の申請者と住宅の資金を出す建築主が一致しないケースもあり得ます。この場合は、農地転用許可申請の申請者と、金融機関口座の名義人や融資の借主との関係性を、住民票や戸籍などで疎明することになります。

金融機関で残高証明書を発行してもらうためには、500円～1,000円程度の手数料がかかります。また、残高証明書は窓口に行けばその場で発行されるわけではなく、一定の日数がかかります。

法人の登記事項証明書（申請者が法人の場合）

会社の登記事項証明書のうち「履歴事項全部証明書」を法務局（登記所）で取得します。土地の登記事項証明書と同様に、発行から3か月以内のものが求められます。この書類が必要な理由としては、法人が実在していることを確認したり、登記されている事業目的と転用事業に齟齬（そご）がないかを確認したりする必要があるからだと考えられます。

例えば、市街化調整区域で資材置き場を目的とする農地転用を申請するケースにおいて、会社の事業目的に、建設業に関係するものが載っていないとしたら、その申請の目的が事実なのかが疑われるのではないかと考えられます。

会社の履歴事項全部証明書の発行に際してかかる費用は、窓口で請求した場合には600円、オンラインで申請して郵送で返信してもらう場合は500円、オンラインで申請して窓口で受け取る場合は480円となっています。

定款または寄付行為（申請者が法人の場合）

定款とは会社の運営に関する基本ルールを定めた書類で、会社設立の際には必ず作成される書類です。定款は、設立後は、公証人の認証がなくても、会社内部の意思決定により自由に変更することができます。そのため、手元にある定款が現実のルールを反映していない場合もあります。

例えば、事業目的に建設業に関する事業が追加されれば、資材置き場を目的とする農地転用は妥当なものだと判断されますが、手元にある定款にはその記載がありません。このような場合には、その事業を行うことを決定した株主総会や取締役会の議事録（写し）を添付することになります。

なお、法令（農地法施行規則第30条）によれば、法人の登記事項証明書と定款はどちらかを提出すればよいこととされていますが、市町村によっては双方の提出が求められているところもあります。合理的な理由がある場合を除き、この要求は過剰なものだと言えるでしょう。

また、定款の写しや議事録の写しについても、奥書証明（原本証明）が求められるケースがありますので確認が必要でしょう。

※　寄付行為とは、学校法人と医療法人における基本的ルールを定めた書類です。また、宗教法人については（宗教法人）規則という呼び方をします。

土地改良区の意見書

申請農地が土地改良区の地区内にある場合、農地転用の許可申請の前に除外の手続きを済ませておく必要があります。申請農地はこれまで、土地改良区の事業（農業用水路の利用など）から利益を受けてきましたが、今後は農地ではなくなります。そのため、利益を受ける土地（受益地）から外してもらう必要が生じるというわけです。

土地改良区からの除外手続きは、それぞれの土地改良区が定めた書式の書類を提出し、手数料と決済金を支払うことによって行います。例えば、郡山市を中心とする安積疎水土地改良区では、農地転用の際には、「申請書」、「通知書」、「確約書」という3種類の書類の提出が必要で、その回答として「意見書」が発行されます。

「意見書」には、周囲の農地に悪影響を及ぼさないように求めるような記載がある場合もありますが、除外を認めないケースはありません。ただし、処理にかかる時間はそれぞれの土地改良区によって差がありますので、早めの対応が必要でしょう。

農地転用の届出・許可申請では、この「意見書」を提出することとされていますが、意見を求めた日から30日を経過してもなお、意見が得られない場合は、その理由を記載した書面で替えることができるとされています。

農振除外の申出に対する通知書

申請農地が市町村の指定する農用地区域内にある場合には、農地転用に先立って、農振除外の手続きを行い、農用地区域から除外する農業振興地域整備計画の変更をしてもらう必要があります。そして、この計画変更までには半年ほどの時間がかかります。

農地転用の許可申請においては、この「青地を白地にする計画変更」が容認されたことを通知する書類（通知書）を提出する必要があります。そのため、農用地区域内農地（青地）を転用しようとする場合には、時間的な余裕をもって計画を立てる必要があります。

なお、農振除外の手続きについて詳しく知りたい方は、青地農地を転用するための農振除外の手続きを行政書士が解説 の記事をご一読ください。

利害関係者の同意書・承諾書

転用しようとする農地に対して何らかの権利をもっている方や利害関係者がいる場合、これらの方々の同意書や承諾書が必要になることがあります。それでは、どのような場合にこれらの書類が必要になるのでしょうか。具体的な例をご紹介します。

まずは、農地転用許可申請の申請者が、農地の所有者ではなく、農地の賃借人や地上権者の場合です。彼らが農地の全部または一部を、耕作以外の目的のために転用する場合には、所有権者の同意が必要になります。また、これとは逆に、賃借権や地上権に基づく耕作者がいる農地を所有者が転用する際には、耕作者の同意を得なければなりません。

次に水利権者（水利組合）の同意書・承諾書です。水利組合とは、農業用の用排水路の整備などを行うために、明治時代に全国各地で設立された任意団体がその発祥です。多くの水利組合は、都道府県知事の認可を経て土地改良区へと移行しましたが、小規模な組織においては、任意団体のまま現存しています。

水利組合は、役所の許認可を受けて設立されたものではないため、役所の管理下に置かれていません。そのため、転用する農地が水利組合の管理する水路等を利用しているかどうかは、農地の所有者に直接確認する必要があります。

転用後の敷地からの排水が、道路側溝や公共の下水道、河川に直接流れずに、水利組合が管理する水路を経由する場合、これに対する同意書または承諾書を取得し、添付書類として提出しなければなりません。

また、法的な根拠はないのですが、農地転用の申請の際に、隣接する農地の所有者や耕作者の同意書・承諾書の提出が要求されることもあるようです。後々に紛争が起きることが想定されるような場合には、書面で承諾をとっておく方がよいかと思います。

転用行為につき、他の法令による許認可等が必要な場合

農地転用の許可を受けるだけでは事業目的を達成することができず、他の法令による許認可が必要となる場合、それらの許認可を受ける見込みがあることを証する書類が必要となります。どのような許認可があるのか、福島県いわき市のホームページを参考にしながら確認してみましょう。

その他参考となる書類（農地法施行規則第30条）について

ところで、農地転用の許可申請の際に必要な添付書類については、農地法施行規則第30条に定めがありますが、実をいうと意外にも次の7つしかありません。

１　申請者が法人である場合には、定款若しくは寄附行為の写し又は法人の登記事項証明書
２　土地の位置を示す地図及び土地の登記事項証明書
３　申請に係る土地に設置しようとする建物その他の施設及びこれらの施設を利用するために必要な道路、用排水施設その他の施設の位置を明らかにした図面
４　次条第5号の資金計画に基づいて事業を実施するために必要な資力及び信用があることを証する書面
５　申請に係る農地を転用する行為の妨げとなる権利を有する者がある場合には、その同意があつたことを証する書面
６　申請に係る農地が土地改良区の地区内にある場合には、当該土地改良区の意見書（意見を求めた日から30日を経過してもなおその意見を得られない場合には、その事由を記載した書面）
７　その他参考となるべき書類

つまり、農地転用の許可申請においてたくさんの書類の提出が求められるのは、「その他参考とすべき書類」として、許可権者である都道府県や市町村の判断によるものであるということが分かります。

行政手続きのデジタル化や規制改革の推進の潮流の中で、国レベルでは、必ずしも必要とはいえない書類の提出はなるべく求めないようにという通知を出しています。「その他参考とすべき書類」はできる限り最小限にしていく方向性を示しています。

しかしながら、自治体レベルでは、役所が要求するすべての書類を揃えなければ、申請書の受理さえしないとしているところもあります。当然、申請の受理を拒むのは行政手続法第7条に反する運用です。受理を拒んでいる期間は標準審査期間としてカウントされないため、いつまでも申請の結果が出ないというおそれがあります。

行政庁は、申請がその事務所に到達したときは遅滞なく当該申請の審査を開始しなければならず、かつ、申請書の記載事項に不備がないこと、申請書に必要な書類が添付されていること、申請をすることができる期間内にされたものであることその他の法令に定められた申請の形式上の要件に適合しない申請については、速やかに、申請をした者に対し相当の期間を定めて当該申請の補正を求め、又は当該申請により求められた許認可等を拒否しなければならない。（行政手続法第7条より）

「その他参考となる書類」として要求されているその書類が、農地転用の許可の可否を判断するうえで必要最小限なのか。その書類の提出は申請者に過大な負担をかけていないのか。申請者の側もしっかりと考えて、疑問があれば質していく必要があるのではないでしょうか。

農地転用の許可申請をお考えの方へ、行政書士からひと言

今回の記事では、農地転用の許可申請の際に取得する必要のある書類について、一つひとつ掘り下げて解説してきました。実際には、この他にも「作成しなければならない書類」がありますので、その数はかなりのものになることはご理解いただけるのではないかと思います。

農地転用には、「届出」と「許可申請」の2種類があり、その2つの手続きの難しさには大きな差があります。市街化区域内の農地転用手続きである「届出」については、準備すべき書類も少ないため、ご自身で進めることが可能かもしれません。

しかしながら、「許可申請」の手続きをご自身でやろうとすれば、書類の収集だけでも膨大な時間がかかってしまうのではないかと思います。事業者の皆様は、農地転用にかかわる事業の遂行に力を注がなければなりません。私は、皆様が農地転用という事業遂行のための最初のハードルを迅速に越えるために、力を注いでいきたいと考えています。