非農地証明申請（現況確認証明申請）とは、現況が非農地である土地について、「農地法の適用を受けない土地」であることを証明してもらうための手続きです。非農地であることの証明を受けることによって、その土地は農地法の許可を経ることなく売買や転用ができるようになります。
非農地証明（現況確認証明）は、農地が耕作されずに放置され、現況が山林や原野のように荒廃してしまった場合などに、農地転用の手続きを踏まずに、地目の変更ができるように定められた制度です。この制度は、法的な根拠に基づくものではなく、一種の行政サービスとして行われています。
農地には、その処分について様々な制限が設けられています。農地に復元できない程に荒廃してしまった土地に対しても、制限をかけ続けるのは、相続人などにとって不便なことです。また、役所としても、現実に農地でなくなった土地を農地のままにすることは、実態把握の妨げになりますし、管理コストもかかってしまいます。
非農地証明とはどのような手続きなのか
それでは、福島県の現況確認証明書等交付事務取扱要領（※リンクは福島県西会津町のページ）を例に、非農地証明の対象地となる要件やその手続きについて確認していきましょう。
非農地証明（現況確認証明）の対象となる土地
非農地証明の対象となるのは、農地として利用するには一定水準以上の物理的条件整備が必要な土地であって、農業的利用を図るための条件整備が計画されていない土地とされています。そして、次のいずれかに該当するものは、原則として、証明の対象とすると定められています。
- その土地が森林の様相を呈しているなど、農地に復元するための物理的な条件整備が著しく困難な土地
- 上記以外の場合であって、その土地の周囲の状況からみて、その土地を農地として復元しても継続して利用することができないと見込まれる土地
※ 一定水準以上の物理的条件整備が必要な土地とは、人力または農業用機械では耕起、整地ができない土地のことをいい、また、農業用利用を図るための条件整備とは、基盤整備事業の実施や企業参入のための条件整備などのことをいいます。
一方、非農地証明の対象としないものとして挙げられているのが、農地転用許可を受けた土地や違反転用があった土地です。
非農地証明申請（現況確認証明申請）の手続き
非農地証明の申請は、その土地の所有者またはその承継人（相続人等）が、土地の所在地の農業委員会に対して行います。農業委員会は、申請書の提出があったときは、遅滞なく書面の審査を行うとともに、現地調査を実施して証明の可否を決定することになります。
申請にあたっては、①土地の所在、②証明を求める理由、③非農地化した経過を申請書に記載するものとされています。
また、非農地証明の申請書には、以下の書類を添付することが必要です。
- 案内図（申請地の位置を表示した図面）
- 申請地の登記事項証明書（全部事項証明書）
- 現況写真
- 公図の写し
- 非農地化した経過を示す根拠資料
※過去の航空写真などが考えられますが、山林・原野化している場合には、その事実のみで根拠となり得るでしょう。 - 承継関係を確認できる書類（証明申請者が承継人の場合）
※遺産分割協議書などが考えられます。
権利の移転・設定の登記と地目変更登記
ところで、申請地がもはや農地ではないと認められた場合、非農地であることの証明書が交付されますが、この証明書をもって自動的に地目の変更が行われるわけではありません。
そのため、農地から非農地となった土地について、権利の移転や設定の登記を行うためには、事前に地目変更の登記を済ませる必要があります。地目変更登記の申請者（義務者）は、土地の所有者ですが、この申請手続きは土地家屋調査士という専門家に委任することが可能です。
許可が取り消されていない旨の証明について
過去に農地法の許可を受けたのにもかかわらず、権利の移転・設定の登記や地目変更の登記がされていなかった場合、「許可が取り消されていない旨の証明」を受けられることがあります。
例えば、過去に農地法5条の許可を受けたのに、所有権の移転や地目の変更をしていない場合、この証明が出れば、過去の許可が有効とみなされ、これをもって登記申請が可能になります。過去に農地転用を受けた土地に対しては、非農地証明が出ませんので、こちらで対応することになります。
違反転用があった土地に非農地証明はあり得るのか
ところで、この非農地証明申請（現況確認証明申請）の手続きですが、現況が宅地となっている土地についても適用されるのでしょうか。結論をいえば、少なくとも福島県においては、すでに農地転用許可を受けた土地や違反転用があった土地については、非農地証明が出ることはありません。
現況が宅地となっている土地に非農地証明（現況確認証明）がなされるとしたら、それは農地法が施行された昭和27年以前から宅地となっている場合に限られます。この事実を申請者が証明することはかなり難しいでしょう。
農地法が施行された昭和27年以降は、農地に建物を建てる（宅地にする）ためには、農地法4条または5条の許可が必要になっています。ですので、現況が宅地となっている土地は、過去に農地転用の許可を受けた土地か、許可を受けずに転用した（違反転用した）土地ということになります。
違反転用した土地に対して非農地証明（現況確認証明）を出すことは、役所が違反転用を追認することになります。これを認めてしまえば、「やったもの勝ち」の状況を作り出すことになり、農地転用の仕組みの根本が揺らいでしまうことになってしまいます。そう考えれば、この運用は当然のことでしょう。
ただし、自治体によっては、一定の期間宅地であったことが確認されれば、非農地証明が出ることもあるようです。この場合、かなり前から建物が建っていたという事実を、建物の登記簿などによって証明する必要があります。
違反転用をしてしまったらどうなるのか
違反転用をしてしまった土地建物を売却したいというような場合、地目が農地のままだと処分が困難になります。そうした場合、基本的には非農地証明は使えませんので、農地に戻してから農地転用の手続き（追認申請）を行うというのが原則です。事情によっては、原状回復までは求められませんが、農地転用の手続きは必要です。
また、違反転用をしてしまうと、将来にわたって大きなリスクを抱えることになります。例えば、その土地建物を利用して許認可が必要な事業を行おうとしても、許可が下りることはありません。
コンプライアンスが重視されるようになった現在、役所の目も厳しくなり、違反転用は少なくなっていると思います。これからは、許可を受けずに農地を転用する人はかなり少数になるでしょう。しかし、過去に違反転用がなされて、是正されていない土地は世の中にたくさんあります。これは、土地建物を相続した方、役所の双方にとって悩ましい問題だと思います。
私は、この悩ましい問題の解決のために、行政書士が果たす役割は小さくないものと思います。行政書士が、相続人等と役所との間に立つことで、適切な解決策が見つかるかもしれません。
※ 違反転用のペナルティーについては、違反転用をするとどうなる？ 農地法の罰則について行政書士が解説 の記事で詳しく解説しています。併せてご一読ください。
