第2種農地を転用して住宅を建てるための手続きを行政書士が解説

農地を転用して住宅を建てるためには、農地法の規定に従って、農地転用の手続きを行わなければなりません。そして、農地を宅地にするための転用が認められるためには、原則として、その農地が第３種農地または第２種農地と判断されることが必要です。

ところで、第２種農地を転用するにあたっては、「宅地などの農地以外の土地や第３種農地では目的を達成することが困難である」という理由づけが必要となります。宅地などの他の土地が利用可能であれば、そちらを優先的に利用することが、農地法によって求められているからです。

そのため、第２種農地を宅地として利用するためには、農地転用の許可申請の際に、土地選定理由書と候補地一覧表の作成し、申請書類として役所に提出しなければなりません。「他の土地も検討したが、申請地以外では目的達成が不可能だ」ということを、役所に対して示すのが、これらの書面を作成する目的となります。

この記事では、土地選定理由書・候補地一覧表の書き方を中心に、第2種農地に住宅を建てる際の手続きについて解説しています。まずは、第2種農地とはどのような農地のことを指すか、ここから解説を始めたいと思います。

第2種農地とはどのような農地なのか、判断方法を解説

さて、農地法では、農地を次の5種類に区分して、それぞれの農地区分について、転用の可否や条件を定めています。そして、田畑がまとまって存在するような優良農地は転用をさせないように制度設計がされています。

農業振興地域内農用地区域内農地（青地）、甲種農地、第1種農地は、優良な農地であるため、例外的なものを除いて、転用は許可されません。その反対に、第3種農地は市街地の中にある農地であるため、保護の必要性が小さく、転用は許可されることになっています。

それでは第2種農地とはどんな農地なのでしょうか。これを分かりやすく説明することがなかなか難しいのですが、結論から言うと、上記4つの農地区分に該当しないものが第2種農地です。しかし、これではサッパリ分からないと思うので、私なりに説明を試みます。

第2種農地は次の2つのいずれかに該当する農地になります。

• 「第3種農地に近接する区域」または「市街化が見込まれる区域内」にある農地
• 中山間地域に存在する農業公共投資の対象となっていない、小集団の生産性の高くない農地

※ なお、農地区分の判定方法について、もっと詳しく知りたい方は、農地転用における「農地区分」の判定方法について行政書士が解説 の記事をご一読ください。

住宅を建てるための農地転用、その手続きの種類を確認

次に、住宅建築のための農地転用手続きの種類についての解説です。まずは、申請地が都市計画法上のどの区域区分に位置しているのかによって、「届出」と「許可申請」に区別することができます。

※市街化調整区域以外の区域には、市街化調整区域、非線引き（市街化区域と市街化調整区域のエリア分けがされていない）都市計画区域、都市計画区域外の区域、準都市計画区域があります。

また、自分の農地に住宅を建てるのか、あるいは他人から農地を譲り受けて建てるのか、これによって、根拠となる農地法の条項が変わり、手続きの名称も次のように異なることになります。

つまり、農地を宅地として利用するための農地転用手続きには、農地法４条届出、農地法４条許可申請、農地法５条届出、農地法５条許可申請の４パターンがあるということになります。

住宅を建てるための農地転用、必要となる書類を確認

ここでは、申請者が父親から農地を譲り受けて、第2種農地（非線引き都市計画区域）に戸建て住宅を建てるケースを例に、農地転用手続きに必要な書類について確認します。このケースの手続きは、農地法5条許可申請ということになります。

申請者は、土地を譲渡する父親（譲渡人）とその土地を転用して宅地として利用する本人（譲受人）との2人で、共同申請の形式をとることになります。

農地転用の許可権者は、原則として都道府県知事となっていますが、権限を委譲されている市町村では、当該市町村の農業委員会長が許可権者となります。ただし、いずれの場合であっても、申請書類の提出先は、市町村の農業委員会事務局になります。

それでは、福島県知事許可の場合の必要書類を福島県二本松市のホームページから確認してみましょう。申請書類は、申請書と添付書類に分類することができ、添付書類については、農地法施行規則第30条に法令上の定めがあります。

※ 画像は福島県の農地法関係事務処理の手引から引用させていただきました。

申請書

① 農地法5条許可申請書
② 事業計画書（福島県様式第８－３４号）

添付書類

① 土地の位置を示す地図
・位置図（5万分の1程度；縮尺、方位、申請地を明示）
・案内図（現況図；縮尺、方位、申請地を明示）

② 公図の写し
・申請地を色で囲むこと
・申請地及び申請地の隣接地の地目ごとに凡例を付け、色分けすることが望ましい
・申請地の田、畑、採草放牧地については、一筆ごとに地番、地目、所有者名を明示することが望ましい

③ 土地利用計画図
・建物を建築する場合は建物を、駐車場を整備する場合は駐車台数を明示すること。周辺農地への被害防除措置を明示すること
・取水、雨水、汚水、雑排水の経路等を明示すること

④ 資金調達の見込みがあることを証する書面
・申請日から直近3ヶ月以内に金融機関が発行した預金残高証明書または融資証明書
※住宅ローンを利用する場合には、仮審査が通っていれば、それをもって資金証明と認められます。

⑤ 申請に係る農地を転用する行為の妨げとなる権利を有する者がある場合には、その同意があつたことを証する書面
⑥ 土地改良区の意見書（転用に係る農地が土地改良区の地区内にある場合）
⑦ 水利権者等の同意書（水利権の設定がある場合）
⑧ 埋蔵文化財に係る確認申請書（必要と認められる場合）
⑨ 転用行為につき、他法令の許認可を要する場合、許可書の写しまたは収受印が押された申請書の写し

※ なお、農地転用許可申請の添付書類の内容や取得方法について詳しく知りたい方は、農地転用の手続きで必要な添付書類について行政書士が解説 の記事をご一読ください。

土地選定理由書・候補地一覧表の書き方について解説

さて、父親から譲り受ける農地が第2種農地と判断される場合、原則として、土地選定理由書を作成して、提出することが必要です。父親が宅地や第3種農地を所有していた場合、これらの土地を利用し、優良な農地を残すことが農地法の趣旨であるからです。

そのため、土地選定理由書には、比較検討の結果、申請地以外では住宅建築の目的が達成できないことを一覧表の形式で示していく必要があります。それでは、具体的な作成の仕方を解説していきます。

土地選定の条件を挙げる

まずは、住宅を建てるために必要な条件を4～５つ程度考えてみます。道路に接していること、電気・水道などのライフラインが通っていることはもちろんですが、会社や学校に近いなどの理由でも構いません。例えば、次のような条件にしてみます。

土地選定条件

① ある程度区画が整理された面積200㎡程度の土地であること
② 4メートル以上の道路に面しており、水道管に接続ができること
③ 通勤通学に便利な立地であること
④ 優良農地（農振青地・第1種農地）でないこと
⑤ 土地の権利取得が可能であること

土地の候補を挙げて、条件のもとに検討する

次に、父親が所有している土地を名寄帳などで確認し、宅地や3種農地がないこと、または宅地などを所有していても、上記の土地選定条件を満たさないことを書面で訴えます。また、青地農地などの優良な農地を所有している場合には、これも取り上げましょう。

また、他人の土地も検討したことも効果的なアピールになるかもしれません。これについては、不動産会社が出している物件情報を参考にするという方法があります。それでは、土地の選定過程を一覧表の形式でまとめてみます。

候補地一覧表（土地選定過程）

上記の条件を踏まえ、次のとおり検討しました。

お気づきかとは思いますが、２は売りに出されている土地で、その他は父親が所有している土地になります。この想定のケースでは、譲渡人である父親が、宅地も所有していることになっています。

この土地選定理由書・候補地一覧表については、都道府県などでひな型を作成している場合もありますので、その際はなるべくそれに沿った書類を作成することをお勧めします。

農地に住宅を建てたいとお考えの方へ

この記事では、申請地が市街化区域以外の区域であることを前提として、第2種農地に住宅を建てるための農地転用の手続きと必要とされる書類について解説しました。ご理解いただけたでしょうか。

土地選定理由書・候補地一覧表は、第2種農地の転用が許可されるかどうかの判断材料となる重要な書類です。住宅を建てようとお考えの多くの読者にとっては、この書類を作成するのは初めてであり、これを何度も作成することはないことと思います。

「難しそう」、「自分でできるか不安だ」と感じた方は、農地転用の専門家である行政書士の活用を検討してみてはいかがでしょうか。