駐車場を目的とする農地転用は、建物の建築が行われないため、許可後に本当に駐車場として使用しているのかの判断が難しい場合があります。駐車場として使うという申請をしながらも、実際には違う目的のために使用したり、転用した土地を転売したりと、不正な申請がなされる可能性は否定できません。
農地転用の審査をする役所としては、農地が無駄につぶされるのを避けなければなりません。そのため、駐車場を目的とする農地転用の審査では、駐車場として使用するニーズが本当にあるのか（転用の必要性）や、転用する面積が大きすぎないか（面積の妥当性）が厳しくチェックされることになります。
農地を駐車場にすること自体は、建物を建てることに比べれば時間も費用もかかりません。しかし、それは農地転用が簡単に許可されることを意味しませんので十分に気をつけなければなりません。許可なく農地を駐車場として使用した場合、これは言うまでもなく法令違反になり、その後の事業にも悪影響を与えかねません。
駐車場のための農地転用で注意すべきポイント
農地を駐車場にする際の農地転用の許可申請では、転用の必要性と面積の妥当性を書面や図面で的確に説明することが重要になります。それでは、審査する役所はどのような点に着目して審査を行っているのでしょうか。福島県の農地法関係事務処理の手引に沿って解説していきたいと思います。
申請者の職業との関連性
例えば、申請者が兼業農家で農業用の軽トラックなどの事業用の車両を所有しているようなケースでは、サラリーマンの方が必要とする駐車場よりも広い敷地が必要になるでしょう。また、会社が申請者で来客用の駐車場にしようとする場合、小売店と工場とでは必要とする台数が違ってくるでしょう。
既存の駐車場がある場合
例えば、会社が従業員のための駐車場を増設しようとする場合、既存の駐車場の利用状況が確認されます。まだ空きスペースが十分にあるケースでは、許可を受けるのは難しくなると思われます。場合によっては、既存の駐車場の現況図面の提出が求められることもあるでしょう。
必要とする具体的な理由
農地を駐車場にするための農地転用では、事業計画書の中で、転用の必要性を具体的に説明しなければなりません。例えば、個人が来客用の駐車場として利用しようとするケースでは、台数にもよりますが、来客がある理由まで説明することが求められることもあるでしょう。
駐車台数・面積の妥当性
駐車場の面積の妥当性を説明するには、利用する車両の台数の把握が重要になります。従業員用の駐車場だと割と簡単ですが、来客用や貸駐車場とする計画を立てる場合には、利用者がどれくらいになるのかの検討が難しくなることがあるでしょう。また、駐車する車両の種類によっても必要な面積が変わります。この点にも注意が必要になるでしょう。
他人利用の場合
転用する農地を駐車場として他人に使用させるケースでは、貸し付ける相手方は決まっているのか、借りる側の業種、必要台数が確認されます。また、特に5条申請において、転用後に第三者に一括して貸し出すケースでは、どうして最終利用者が申請者とならないのか、そして、最終利用者である第三者が確実に利用するかについての確認が慎重に行われます。
農地法5条に基づく農地転用申請は、土地所有者と転用事業者との共同申請になります。通常は、転用事業者が駐車場利用者になることが多いですが、申請者である転用事業者が駐車場を自分では使わずに第三者に一括して貸すケースがあります。貸駐車場を一括して不動産会社に貸し出し、管理を任せるようなケースです。
このようなケースでは、申請者と利用者が異なり、申請者の事業計画どおりに事業が行われるかどうか不確実であるため、役所としてはより慎重に審査をすることになっています。
農地転用における土地利用計画図の作成について
ところで、農地転用の許可申請の際に必ず求められるのが、土地利用計画図の作成・提出です。土地利用計画図とは、転用後にその農地がどのように使用されるかを示すものです。そして、その図面上に「余白」の部分が多いと、転用面積の妥当性に問題があると指摘されることがあります。
農地転用の基本的なルールに、転用する農地は最小限でなければならないというものがあります。貴重な農地をつぶすのであれば、そのすべてを効率的に使ってくださいということです。必要面積に対して転用面積が広すぎるという場合、他の土地を探すか、農地の一部の転用を申請するか、分筆をしたうえで申請をするか、いずれかの対応をしなければなりません。
駐車場を目的とする土地利用計画図では、一台一台の車両が駐車する位置を図面で正確に記入する必要があります。その際には、車両が転回するスペースにも配慮して図面を作成します。ちなみに、一台の車両の駐車スペースは、普通車の場合、2.5m×5ｍが一般的です。
次の図面は、当事務所が作成した駐車場を目的とする農地転用の土地利用計画図の一例です。
土地利用計画図（←クリックで拡大表示：PDFファイル）
農地を駐車場に転用しようとお考えの方へ、最後にひとこと
農地転用の申請においては、申請者が他の案件で違反転用をしている場合には、それを是正しないと許可を受けることはできません。また、過去に許可を受けた転用事業者が、特別な理由がないのにもかかわらず、計画どおりに転用事業を行っていない場合も同様です。
農地を駐車場に物理的に変えてしまうことは、建物を建てるわけではないので、それほど費用と時間をかけずに行うことができます。しかし、農地転用の手続きを踏まずにこれを行ってしまいますと、違反転用となります。農地を駐車場に転用しようとお考えの方におかれましては、事前に適正な手続きを行っていだだきますようお願いいたします。
※ 2024年（令和6年）4月1日より、駐車場・資材置場を目的とする農地転用の規制が強化されています。内容については、【2024年4月改定】資材置場を目的とする農地転用許可の取扱いについての記事をご参照ください。
