第１種農地における農地転用の許可要件を行政書士が解説

良好な営農条件を備えている第１種農地では、農地転用における許可基準の立地基準において、原則として、転用ができない農地として取り扱われています。国民に対する食料の安定供給を確保するためには、生産性の高い農地を保全する必要があるからです。

しかし、原則として、転用申請が不許可となる第１種農地でも、転用事業の目的によっては、例外的に農地転用の許可を受けることができる場合があります。ですので、第１種農地だという判定がなされたとしても、その理由のみで一切の転用行為が不可能になるわけではありません。

それでは、第１種農地でも農地転用が許可され得るのは、具体的にはどのようなケースなのでしょうか。この記事では、農地法が定めている農地転用の例外的な取り扱いについて詳細に解説をしています。第1種農地でも転用ができるケースが意外に多いことが分かるのではないかと思います。

第1種農地とはどのような農地なのか

ところで、農地区分の1つである第1種農地とは、どのような農地を指すのでしょうか。まずは、簡単に確認をしておきましょう。

農地法によれば、第1種農地とは、集団的に存在する農地その他の良好な営農条件を備えている農地として政令で定めるものとされています。政令とは、国会で制定された法律を実施するために、内閣が定める命令のことで、ここでいう政令は次のものになります。

１　おおむね10ヘクタール以上の規模の一団の農地の区域内にある農地
２　土地改良法（昭和24年法律第１９５号）第２条第２項に規定する土地改良事業又はこれに準ずる事業で、農業用用排水施設の新設又は変更、区画整理、農地の造成その他の農林水産省令で定めるもの（以下「特定土地改良事業等」という。）の施行に係る区域内にある農地
３　傾斜、土性その他の自然的条件からみてその近傍の標準的な農地を超える生産をあげることができると認められる農地
（農地法施行令第5条より）

集団的に存在する農地（農地法施行令第5条第1項第1号）とは

第1種農地と判定されるケースとして、第1にあげられているのが、おおむね10ヘクタール以上の規模の一団の農地の区域内にある農地です。「一団の農地」とは、山林、河川、高速自動車などの農業機械が横断できない土地により囲まれた集団的に存在する農地をいいます。

なお、農業用道路、農業用用排水施設、防風林などで分断されている場合や農業用施設などが点在している場合であっても、実際に、農業機械が容易に横断し、または迂回することができ、一体として利用されることに支障があると認められない場合には、「一団の農地」として取り扱われます。

また、集団的に存在する農地であっても、傾斜、土性その他の自然的条件からみて、効率的な営農を行うことができず、一体として利用することに支障があると認められる場合には、「一団の農地」として取り扱われません。

土地改良事業などが行われた農地（農地法施行令第5条第1項第2号）とは

土地改良事業とは、農業の生産性向上や農業構造の改善を目的とした、農用地や農業用水路、農道などの農業生産基盤の整備を行う事業のことで、土地・水系のつながりのある一定の地域内の土地を受益地として行われるものです。

具体的な事業内容としては、①農業用用排水施設の新設・変更、②区画整理（いわゆる「ほ場整備事業」）、③農地の造成、④埋立てまたは干拓、⑤客土、暗きょ排水その他の農地の改良または保全のため必要な事業、があげられます。

この土地改良事業やこれに準ずる事業に、公的な資金が使われた場合、その事業の区域内にある農地は第1種農地と判定されることになります。農業の振興のために税金などが投入されたわけですので、簡単に転用を認めることはできないということになります。

高生産性農地

第1種農地と判定されるケースの3つ目としては、傾斜、土性その他の自然的条件からみてその近傍の標準的な農地を超える生産をあげることができると認められる農地があげられています。生産性が高いかどうかの判断は、統計資料により客観的になされることとされています。

福島県においては、①農業災害補償法の基準収穫量（農業共済組合による証明）、②福島県農林水産統計年報、③市町村が独自に作成している資料などによって判断すると具体的に示されています。

第1種農地での農地転用が許可され得るのはどのようなケースなのか

さて、第1種農地がどのような農地なのかについては、ある程度ご理解いただけたのではないでしょうか。ここからは、本来保全すべき第1種農地であっても、農地転用の許可を受けられる可能性があるのはどのような事業なのか、1つ1つ丁寧に解説していきたいと思います。

土地収用法に基づく事業認定告示事業

国や自治体が道路などの公共施設を設置する際には、通常は、起業者（事業を施行する者）が土地の所有者と話し合い、任意の契約を締結します。しかし、補償金額などで折り合いがつかないときや、土地の所有権について争いが生じているときなど、話し合いによる土地の取得ができない場合もあります。

このような場合には、土地収用法という法律に基づき、正当な補償の下に、公共事業に必要な土地を所得することができるようになっています。

１．財産権は、これを侵してはならない。
２．財産権の内容は、公共の福祉に適合するやうに、法律でこれを定める。
３．私有財産は、正当な補償の下に、これを公共のために用ひることができる。
（日本国憲法第29条より）

都道府県知事などの許可権者は、土地収用法第26条第1項の規定による告示がなされた事業のための農地転用については、第1種農地であっても、許可することができると定められています。このケースでの農地転用は、公共の福祉に寄与するものであるからだと考えられます。

一時転用事業

農地への復元を前提とする農地の一時的な転用については、仮設工作物の設置その他の一時的な利用（3年以内）であって、用地選定の任意性がないか、またはこれを要求することが不適当と認められる場合には、許可が受けられることがあります。

ここでいう「用地選定の任意性がない」という意味は、他の土地での代替可能性がないということです。また、「用地選定の任意性がないこと」を要求することが不適当と認められる場合とは、この記事で解説している第1種農地の不許可の例外事業に該当する場合です。

例外的に第1種農地での農地転用が認められる事業の場合、そもそも特別に認められる許可なので、申請地以外では事業目的が達成できないことを主張する必要がないということなのだろうと考えます。

一時転用の具体的な事例としては、建設工事に伴う現場事務所や資材置き場、イベント開催期間中の臨時駐車場、砂利の採取などが代表的ですが、農地に支柱を立てて設置する太陽光発電設備の設置（ソーラーシェアリング）についても、支柱部分の一時転用が必要になります。

地域の農業の振興に資する施設のための事業

地域の農業の振興のために貢献する以下の事業を目的とする農地転用は、第1種農地の不許可の原則の例外となります。考え方としては、その地域で生活する農業従事者の生活の向上に結びつくような場合には、この要件に該当する可能性があるといえます。

１　農業用施設、農畜産物処理加工施設、農畜産物販売施設

農業用施設、農畜産物処理加工施設、農畜産物販売施設（以下「農業用施設など」という。）は、地域の農業の振興に直接的に貢献するものです。それぞれの施設について、具体的に解説すると次のようになります。

第1に、農業用施設に該当するのは、具体的には次に示す施設のことです。

1. 農地の保全または利用の増進上必要な施設（農業用道路、農業用用排水路、防風林など）
2. 農畜産物の生産、集荷、調製、貯蔵または出荷のための施設（畜舎、温室、植物工場、農産物集出荷施設、農産物貯蔵施設など）
3. 農業生産資材の貯蔵または保管のための施設（堆肥舎、種苗貯蔵施設、農機具格納倉庫など）
4. 農業を営む上で必要不可欠な駐車場・トイレ・更衣室・事務所

第2に、農畜産物処理加工施設とは、その地域で生産される農畜産物を原料として処理または加工を行う施設のことで、具体的には次に示す施設をいいます。

①精米所、②果汁（びん詰、缶詰）製造工場、③漬物製造施設、④野菜加工施設、⑤製茶施設、⑥い草加工施設、⑦食肉加工処理施設など

第3に、農畜産物販売施設とは、その地域で生産される農畜産物（処理または加工されたものを含む。）の販売を行う施設で、農業者の団体や上述した農畜産物処理加工をする者などが設置する地域特産物販売施設などのことです。

※農畜産物処理加工施設や農畜産物販売施設の管理・利用のために必要不可欠な駐車場・トイレ・更衣室・事務所については、当該施設と一体的に設置される場合には、第1種農地の不許可の例外に該当します。

また、農業用施設などに付帯して太陽光発電設備などを農地に設置する場合、その設備が以下のすべてに該当する場合には、農業用施設として取り扱われます。

1. 農業用施設などと一体的に設置されること
2. 発電した電気は、農業用施設などに直接供給すること
3. 発電能力が、当該農業用施設などの瞬間的な最大消費電力を超えないこと
4. 農業用施設などの床面積を超えない程度であること

２　都市間交流事業

「都市住民の農業の体験その他の都市等の地域間交流を図るために設置する施設」の建築などを転用事業とする場合にも、第1種農地での農地転用が認められる可能性があります。

「都市住民の農業の体験その他の都市等の地域間交流を図るために設置する施設」とは、農業体験施設や農家レストランなど都市住民の農村への来訪を促すことにより、地域を活性化したり、都市住民の農業・農村に対する理解を深めたりすることを通じて、地域の農業に資するものを意味するものです。

３　就業機会増大事業

農業従事者の就業機会の増大に寄与する施設の設置のことを指します。この事業に該当することの認定を受けることによって、第1種農地に工場やスーパーなどの事業所の設置が認められるケースがあります。早速、その要件を確認してみましょう。

就業機会増大事業として認定されるためには、設置される事業所の新たな雇用者に占める農業従事者（その世帯員も含む。）の割合が、おおむね3割以上であることが必要です。

就業機会増大事業として農地転用の申請を行うにあたっては、申請書に雇用計画と地元自治体との雇用協定の添付が求められます。雇用計画と雇用協定の作成については、次の点に注意しなければなりません。

1. 雇用計画
   当該施設における新たに雇用されることとなる者の数、地元自治体における農業従事者の数及び農業従事の実態などを踏まえ、当該施設に新たに雇用されることとなる者に占める農業従事者の割合が、おおむね3割以上となることが確実であると判断される内容のものにすること。
2. 雇用協定
   当該施設に新たに雇用された農業従事者（雇用されたことを契機に農業に従事しなくなったものを含む。）の雇用実績を毎年地元自治体に報告し、当該施設に新たに雇用された農業従事者の割合が3割未満となった場合には、その割合を3割以上に増やすための措置を定めること。

４　生活環境確保事業

生活環境確保事業とは、農業従事者の良好な生活環境を確保するための施設の設置のことをいいます。この事業は、農業従事者の生活環境を改善するだけではなく、地域全体の活性化を図ることにより、地域の農業の振興に寄与するものとされています。

従って、当然のことながら、農業従事者個人の住宅などの特定の者が利用する施設は含まれません。地域の集会所や公園などがこれに該当するものと思われます。

５　集落接続事業

「住宅、その他申請に係る土地の周辺の地域において居住する者の日常生活または業務上必要な施設で、集落に接続して設置されるもの」についても、第1種農地の不許可の例外になり、農地転用が許可される場合があります。

福島県の農地法関係事務処理の手引では、この事業について以下のような解説がなされています。

「集落」とは相当数の家屋が連たんして集合している区域をいう。ただし、農村地域においては、様々な集落の形態があるところ、必ずしもすべての家屋の敷地が連続していなくても、一定の連続した家屋を中心として、一定の区域に家屋が集合している場合には、1つの集落として取り扱って差し支えない。

「集落に接続して」とは、既存の集落と間隔を置かないで接する状態等をいう。この場合、申請地と集落の間に農地が介在する場合であっても。周辺農地の利用状況等を踏まえ、周囲の土地の農業上の利用に支障がないと認められる場合には、集落に接続していると判断しても差し支えない。

ここでいう「周囲の土地の農業上の利用に支障がないと認められる場合」とは、次の2つの要件を満たしていることが必要とされています。

1. 申請に係る農地の位置からみて、集団的に存在する農地を蚕食（さんしょく）し、または分断するおそれがないと認められること
2. 集落の周辺の農地の利用状況等を勘案して、既存の集落と申請に係る農地の距離が最小限と認められること

※蚕食とは、蚕が桑の葉を食べるように、他の領域を片端からだんだんと侵していくことをいいます。

なお、この集落接続事業では、住宅の建築を目的とする転用も認められますが、貸住宅や建売住宅の建築については、原則として認められません。また、住宅の建築は個人が建築主になる場合に限られ、農家住宅の面積は原則1,000㎡以下、店舗兼住宅を含む一般住宅の面積は原則500㎡以下と定められています。

ただし、集落内に居住する者が、生業としてアパートを経営するケースなどは、その他申請に係る土地の周辺の地域において居住する者の日常生活または業務上必要な施設と評価されれば、許可を受けられる可能性があります。

この住宅の許可基準は、東日本大震災後の福島県の厳しい状況を踏まえて定められたもので、平成25年に 第１種農地における転用許可基準の緩和について という文書で示されたものです。

市街地に設置することが困難または不適当な施設

以下の施設の設置のための農地転用については、市街地に設置することが困難または不適当であるとみなされ、第1種農地においても転用が許可されることがあります。

1. 病院、診療所その他の医療事業のための施設で、その目的を達成する上で市街地以外の地域に立地する必要があるもの
2. 火薬庫または火薬類の製造施設
3. ごみ焼却場、下水または糞尿等処理場などの悪臭、騒音、排煙等により市街地の居住性を悪化させるおそれがある施設

特別な立地条件を必要とする事業

以下の１～６に該当する事業を行うための農地転用は、特別な立地条件を必要とする事業とみなされ、第1種農地の不許可の例外になることがあります。特に流通業務施設については、細かい要件があるのでしっかりと確認しておきましょう。

１　調査研究事業

調査研究の目的を達成する上で、申請に係る土地を必要とする場合に限り、例外的な許可が受けられる場合があります。

２　資源採取事業

土石その他の資源の採取は、一時転用として行われることもありますが、3年以上の期間になる場合には、通常の転用申請を必要とします。

３　養殖事業

水産動植物の養殖用施設や水産ふ化場の設置を目的とする農地転用についても、第1種農地の例外的な許可を受けられる場合があります。

４　流通業務施設

流通業務施設、休憩所、給油所その他これらに類する施設で、次の2つの区域内に設置されるものについて、その施設をつくるための農地転用は、第1種農地でも許可できるとされています。

主要な道路の沿道	国道と都道府県道に限定され、市町村道は該当しません。 また、物流施設の引き込み道路のみが主要な道路に接している場合には、沿道に位置しているとはみなされません。
高速道路の出入口の周辺	出入口とは、料金所のことを指すのではなく、料金所への進入路の始点を指すものとされています。 施設が、料金所への進入路の始点を中心として半径300メートル以内に位置していることが必要です。

流通業務施設の設置のための農地転用については、農地に物流施設をつくるための手続きを行政書士が解説 で詳しく解説していますので、ご参照いただければと思います。

５　既存施設拡張事業

現在ある建築物や駐車場などの敷地を広げるための農地転用については、次の要件に該当する場合に限り、住宅も含めて、許可を受けられる可能性があります。

拡張に係る敷地の面積が、既存の施設の敷地の面積の2分の1を超えないもので、既存の施設の機能の維持・拡充のため、隣接する土地に整備する場合

６　付帯事業

第1種農地に係る転用事業のために欠くことのできない通路、橋、鉄道、軌道、索道（ロープウェー）、電線路、水路などの施設についても、例外的な許可の対象となります。

隣接する土地と一体として、同一事業の目的のために転用する場合

事業の目的を達成する上で農地を提供することが必要であり、第1種農地の面積割合が3分の1を超えず、かつ甲種農地の面積割合が5分の1を超えない場合、隣接する土地と一体として転用が許可されることがあります。

公益性が高いと認められる事業

農地法施行規則第37条に列挙されている事業については、公益性が高いと認められ、これらの事業に提供される農地の転用については、第1種農地でも転用が可能となります。すべてを解説しているとかなりのボリュームになってしまうので、具体的な事例を1つだけ紹介します。

特別養護老人ホーム

農地法施行規則第37条第1項第1号では、土地収用法その他の法律により土地を収用し、又は使用することができる事業（太陽光を電気に変換する設備に関するものを除く。）については、公益性が高い事業と認定されます。

特別養護老人ホームは、社会福祉法による社会福祉事業に該当し、土地収用法第3条で「土地を収用することができる事業」とされていることから、施設の設置のための農地転用は第1種農地でも許可がされ得ることになります。

その他土地収用法第3条で「土地を収用できる事業」と規定されている事業には、社会教育法による公民館・博物館、図書館法による図書館、墓地、埋葬等に関する法律による火葬場など、およそ30もの事業があります。

地域整備法等の定めるところに従って行われる場合

最後に、以下の6つの事業のいずれかに該当する場合には、第1種農地でも農地転用が可能であるとされています。()内は根拠となる法律です。

• 農村産業法計画事業（農村地域への産業の導入の促進等に関する法律）
• 総合保養地域整備事業（総合保養地域整備法）
• 多極分散型事業（多極分散型国土形成促進法）
• 地方拠点事業（地方拠点都市地域の整備及び産業業務施設の再配置の促進に関する法律）
• 地域未来投資促進法計画事業（地域経済牽引事業の促進による地域の成長発展の基盤強化に関する法律）
• 地域の農業の振興に関する地方公共団体の計画に従って行われる事業（農振法）

第１種農地での農地転用をお考えの方へ

この長い記事が示すように、原則として農地転用が不許可になる第1種農地でも、実施する事業によっては農地転用が許可される事例は決して少なくはありません。解説したとおり、一般住宅の建築も可能となるケースもあります。

ただし、注意しなければならないのが他法令による規制の有無です。代表的なものが、都市計画法による開発面積の制限や農業振興地域の整備に関する法律（農振法）による農地転用の規制です。

一筆の土地について、複数の法令による利用規制がかかっていることはよくある話です。第1種農地で転用事業を実施しようとする皆様におかれましては、その土地に適用される法規制について、事前にしっかりと調査することをお勧めします。